Financement par le vendeur
Également connu sous le nom de report de paiement du vendeur, de financement du propriétaire ou d’hypothèque à prix coûtant.
Offert par les vendeurs qui possèdent un bien en toute liberté.
Bonne option pour les acheteurs qui investissent lorsque le marché immobilier est dans un cycle baissier ou pour les biens pour lesquels il est difficile d’obtenir un financement conventionnel.
Les conditions de prêt peuvent être entièrement personnalisées en fonction des besoins de l’acheteur et du vendeur.
Parfois utilisé par les vendeurs comme moyen d’étaler les gains en capital, au lieu de procéder à un échange avec report d’impôt.
Comment maintenir les frais de prêt pour biens locatifs à un niveau bas
Bien que les prêts immobiliers locatifs puissent être plus coûteux qu’un prêt sur votre résidence principale, il y a plusieurs choses que vous pouvez faire pour maintenir des taux et des frais bas :
Maintenez un bon score de crédit, idéalement d’au moins 740 ou plus.
Versez un acompte plus important, entre 20 et 25 %, pour un ratio prêt/valeur plus faible.
Utilisez une banque ou un prêteur local qui connaît le marché immobilier local et qui peut prendre le temps d’apprendre à vous connaître, vous et votre entreprise.
En préparant à l’avance les documents relatifs à votre demande de prêt, vous montrez au prêteur que vous êtes un investisseur sérieux et vous augmentez vos chances de voir votre prêt immobilier locatif approuvé.
Documentez les bonnes performances financières de vos biens locatifs existants à l’aide de comptes de résultat et de rapports de trésorerie.
Recherchez les meilleures conditions de prêt
Sortez des sentiers battus et envisagez d’autres solutions de prêt pour les biens locatifs, comme les prêts privés ou le financement par le vendeur.
Envisagez la formation d’une petite coentreprise ou d’un partenariat pour les projets plus importants qui nécessitent une mise à jour à forte intensité de capital ou qui ne relèvent pas de votre domaine d’expertise en matière d’investissement.
Dépenses d’exploitation de l’immeuble locatif à ne pas oublier
Outre les versements sur le capital de l’hypothèque, les investisseurs doivent tenir compte de plusieurs autres frais d’exploitation avant d’acheter un bien locatif.
Toutes ces dépenses peuvent être déduites comme des dépenses normales pour réduire le revenu net imposable :
- Paiement des intérêts hypothécaires
- Impôts fonciers
- Taxes de location
- Frais de gestion immobilière
- Frais de location
- Réparations et entretien
- Contributions au compte de réserve de capital (un fonds utilisé pour payer les réparations majeures et les mises à niveau futures)
- Frais de copropriété (si la propriété fait partie d’une association de propriétaires)
- Services publics (bien que les locataires d’une propriété locative unifamiliale paient généralement leurs
- propres services publics, les propriétaires de petites propriétés multifamiliales paient parfois les services
- publics tels que l’eau, les égouts et les ordures et incluent ces frais dans le loyer des locataires).
Comment mesurer le rendement d’un immeuble locatif
Lorsque vous utilisez un ratio prêt/valeur (LTV) prudent de 75 % ou moins pour un prêt immobilier locatif, le flux de trésorerie brut doit couvrir toutes les dépenses ci-dessus et plus encore. À la fin de chaque mois, il vous restera des bénéfices à verser sur votre compte bancaire.
Avant de demander un prêt pour un bien locatif, tenez compte de ces trois ratios pour vous assurer que l’achat que vous envisagez a un flux de trésorerie solide et positif :
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation – ou taux de capitalisation en abrégé – compare le revenu net d’exploitation (RNI) de la propriété au prix d’achat de celle-ci :
Taux de capitalisation = NOI / Prix d’achat
6 000 CHF de revenu net d’exploitation / 100 000 CHF de prix d’achat = 0,06 ou 6 % de taux de capitalisation.
Bien que le revenu net d’exploitation n’inclue pas le paiement de l’hypothèque, le taux de capitalisation est un bon moyen d’éliminer les propriétés qui risquent de ne pas être rentables. En effet, plus le taux de capitalisation est bas sans le paiement du prêt, plus les chances que le cash-flow soit négatif sont grandes.
Ratio de loyer
Le ratio de loyer – également connu sous le nom de “règle du 1%” – compare le loyer mensuel brut au coût total du bien (y compris les frais d’acquisition et de financement, et les dépenses de réhabilitation) :
Ratio de loyer = Loyer mensuel / Coût du bien
1 200 $ Loyer mensuel / 100 000 $ Coût du bien = 0,012 ou 1,2 %.
Un bien locatif dont le ratio de loyer est très faible est un signal d’alarme indiquant que l’investissement aura un flux de trésorerie négatif. En règle générale, plus le ratio de loyer est élevé, mieux c’est. Les investisseurs immobiliers qui utilisent le ratio de loyer recherchent généralement un ratio minimum compris entre 1 et 2 %.
Rendement en espèces
Le rendement de l’encaisse compare le montant de l’encaisse reçu au montant de l’encaisse investi :
Cash-on-Cash = Cash reçu / Cash investi.
3 000 CHF de liquidités reçues / 25 000 CHF de liquidités investies comme acompte = 12 %.
Le calcul du rendement de l’encaisse est un bon moyen d’analyser l’incidence des différentes options de financement sur le flux de trésorerie, car l’encaisse reçue comprend les dépenses liées au versement hypothécaire.
Réflexions finales
L’achat de biens locatifs est un moyen essentiel de diversifier votre portefeuille d’investissements et de générer des revenus passifs, en particulier en période de crise économique. Les biens immobiliers productifs génèrent un double flux de revenus, à savoir des revenus locatifs mensuels et une appréciation à long terme, et donnent droit à des avantages fiscaux que d’autres actifs n’offrent pas.
Mieux encore, il existe une faible corrélation entre les prix de l’immobilier et le marché boursier. Vous dormirez peut-être mieux la nuit en sachant que vous possédez un actif qui n’est pas soumis aux caprices de Wall Street.
Un prêt immobilier vous permet d’acquérir une maison plus tôt que prévu.
Pour en savoir plus voir :
