Avec la proposition d’achat, l’acheteur est lié, mais le vendeur reste libre d’évaluer d’autres offres.
L’achat d’une maison est l’une des transactions économiques les plus importantes dans la vie d’une personne et pour mieux protéger les citoyens, l’État exige que le contrat soit conclu par un officier public impartial et spécialisé en la matière : le notaire.
Du notaire avant toute signature
En effet, le notaire intervient de plein droit dans une position de tiers et d’indépendance vis-à-vis du vendeur et de l’acheteur, en veillant à ce que l’achat de la propriété soit conforme à toutes les exigences légales. Pour cette raison, nous conseillons à l’acheteur (presque toujours la partie la plus faible de la vente) de contacter le notaire de confiance dès le début des négociations, avant de signer des propositions ou des contrats préliminaires, qui sont déjà contraignants et difficiles, afin que vous puissiez considérer avec lui chaque aspect de l’opération à réaliser.
Mieux vaut avoir des idées claires
Il est important de faire la distinction entre l’achat proposé et l’achat préliminaire. La proposition d’achat, en effet, est la déclaration de l’acheteur de vouloir acheter un certain bien à un certain prix : il s’agit généralement d’un formulaire pré-imprimé fourni par l’agence immobilière, et est accompagné du paiement d’une somme d’argent à titre de ” dépôt “.
Proposition d’achat
Une fois signée, la proposition d’achat contient des engagements qui lient déjà l’acheteur, mais dans l’intervalle, le vendeur reste libre d’évaluer d’autres offres et n’est pas certain que la transaction soit conclue. Il est donc préférable de toujours conclure un contrat préliminaire car l’offre d’achat n’engage que la partie qui l’a signée. Une fois acceptée par le vendeur, la proposition d’achat est automatiquement convertie en contrat préliminaire.
Déductions fiscales pour les travaux
Un aspect souvent négligé est la décision de transférer les déductions fiscales résultant de tout travail effectué au profit de l’acheteur ou de les conserver sur le compte du vendeur. Il s’agit souvent de montants qui, même s’ils doivent être étalés sur plusieurs années, ne sont pas négligeables. Le notaire, informé par les parties, veillera à inclure une clause appropriée.
La citation
Le notaire pourra alors demander un devis en matière de taxes, frais, honoraires et TVA, tant pour l’acte d’achat que pour tout prêt, afin d’avoir une vision suffisamment claire des ressources globales nécessaires. Dans cette phase, le conseil notarial sera également utilisé pour vérifier la possibilité de bénéficier d’allégements fiscaux, de crédits d’impôt et, plus généralement, de stipuler l’acte avec la plus grande économie fiscale possible sur la base des nombreuses règles en la matière, pas toujours bien coordonnées entre elles.
D’abord les chèques, puis le prêt
Parallèlement à ces vérifications, l’acheteur aura probablement pris contact avec une banque afin d’obtenir le prêt nécessaire pour financer l’achat. Dans ce cas, il est recommandé d’évaluer soigneusement les nombreuses possibilités qui s’offrent à vous. Taux fixe ou variable, frais d’enquête, frais d’encaissement des acomptes, possibilité de suspendre le paiement dans certaines circonstances, nécessité de souscrire des polices d’assurance… L’enjeu est multiple : il ne suffit pas de comparer les taux d’intérêt pour trouver la solution la plus pratique. L’achat d’un bien immobilier nécessite ensuite une série de vérifications techniques.
Efficacité énergétique
Aujourd’hui codifié dans un document à joindre à l’acte notarié, c’est un facteur qui aura un impact significatif sur les coûts de chauffage et de climatisation. La conformité des systèmes avec les règles de sécurité est également un aspect qui doit être vérifié. Il n’est pas interdit d’acheter un bien avec un équipement non standard, l’acheteur prenant en charge l’adaptation. Mais cela entraîne des frais qui devront être pris en compte dans la détermination du prix. Il conviendra donc d’inclure une clause contenant les accords des parties en la matière.
Régularité de l’urbanisme
La régularité urbanistique du bien est fondamentale, c’est-à-dire sa conformité avec les licences, concessions et permis de construire délivrés à l’époque. En cas de doute sur la présence d’abus, le notaire conseillera de faire appel à un professionnel possédant les compétences techniques nécessaires, d’effectuer les vérifications et de rédiger un rapport d’expertise.
En cas d’achat d’un bien immobilier en cours de construction, vous devez toujours demander au vendeur-constructeur la délivrance d’une caution, obligatoire par la loi mais assez souvent négligée, qui garantit les sommes versées à titre d’avance.
